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もちろん、大変人気の高い地域で、確実な反響が予想される物件、あるいはとにかく早く売らなければならないといった事情から、価格を相場よりかなり安めに設定するといったケースなどでは、一般媒介で多くの仲介会社に依頼するほうがいい場合もあるようです。
この一般媒介より、最近は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で依頼するケースのほうが多くなっているといわれます。
先にみた金融機関と仲介会社が提携した抵当権抹消ローンの場合には、専任媒介か専属専任媒介で依頼することが前提になっています。
仲介手数料を他社にとられる心配がない形での媒介契約を結ぶ人だけが、抵当権抹消ローンを利用できるしくみになっているわけです。
クである不動産流通機構に情報を提供する、店頭に概要を掲示する、営業リストに加えて来客に説明するといった程度の活動にとどまるのが普通です。
つまり、その仲介会社のある地元周辺のお客にしか情報が伝わらないケースが多くなります。
新聞の折り込みチラシや情報誌などにお金をかけて掲載しても、仲介手数料が入る保証はないのですから、止むを得ないことといわざるを得ません。
したがって、広域でお客を集めることは困難になります。
物件にもよりますが、売れ行きに大きな影響を与えることになるでしょう。
まず「専任媒介契約」というのは、契約期間中（一般的には3ヵ月）は他社には依頼しないで、あなたの会社に任せますというものです。
業者としては、他社に手数料を取られる心配がないため、かなりの確率で手数料収入を見込むことができるので、ある程度の広告予算を投じることができます。
店頭の営業活動だけではなく、チラシや情報誌などで広くお客を集めることができるわけです。
また、業者には二週間に1回以上、売却活動の現状を依頼者に報告する義務が発生します。
専任媒介で売却を依頼した場合には、積極的に営業活動を行ってくれているかどうか、この報告を通してしっかり確認しておく必要があります。
なお、他社に媒介を依頼することはできませんが、依頼者が自分自身で買主を見つけてきたときには、業者を通さずに契約を結ぶことができます。
ただし、業者がそれまでに支出した広告費などの費用を支払う必要が出てきます。
さらに、「専属専任媒介」というのは、契約期間中（一般的には3ヵ月）は他社に依頼しないで、あなたの会社に任せますというもので、この点は専任媒介と変わりません。
ただし、業者の報告義務は一週間に1回以上に増えます。
と同時に、依頼者が自分で買主を見つけてきても、勝手に売買契約を結ぶことはできません。
その場合には違約金の支払い義務が発生します。
売却が決まってから、物件を探そうというのでは遅いのです。
1時的に仮住まいになってもいい、まず確実に売却先が決まってからだ、という人は別として、売却活動を始めたら、同時に購入物件探しを始めるようにしたいものです。
いくら購入環境が恵まれている時期であっても、必ずしもすぐには満足できる物件が見つからないこともあります。
仮に、希望物件が見つかっても、新築物件で、完成が1年先といったいわゆる〃青田売り″の物件であった場合には、引き渡し時期を調整する必要が出てきます。
売却の条件に、引き渡し時期を1年先と明記しなければなりませんし、それでは買主が見つかりにくいので、場合によっては本格的な売出し時期を少し先延ばしにすることも避けられません。
こうした問題を考えると、売却と購入の依頼先を一本化するのが無難ということになり物件の特性、地域の事情、またいつまでに売らなければならないのかなどの個人の事情とを総合的に判断して、どの依頼形態をとるのかを決めるようにしてください。
同じ仲介会社の扱いになれば、担当者が問に入って引き渡し時期などを調整してくれますし、住宅ローンの手配、代金決済の時期なども調整しやすくなってきます。
したがって、売却を依頼する場合には、その仲介会社が購入物件をどの程度持っているのかも重要な判断材料になってきます。
仲介会社だからといって、中古物件しか扱っていないというわけではありません。
大手の仲介会社になれば、新築物件の販売代理を行っているケースも多くあります。
販売代理の場合には、仲介と違って買主が仲介手数料を払う必要はありません。
仲介会社は売主であるデベロッパーなどから販売手数料を受け取ることになります。
また、中堅ゼネコンなどが売主の新築住宅、主に一戸建ての仲介を行っているケースもあります．中堅ゼネコンには営業網がないため、仲介会社に仲介を委託しているわけで、この場合には新築であっても仲介手数料の支払いが必要になってきます。
もちろん、中古物件であれば、その仲介会社が「買い取り保証」などで引き取り、社有物件となっている物件以外は仲介手数料が必要になります。
このあたりの事情を調べ、どれくらいの物件を持っているのか、その中から満足できる家が見つかる可能性はあるのかどうかも、事前に確認しておくと買い換えをスムーズに運ぶことができるはずです。
売りと買いの扱い業者が異なる場合には、買い換え先の物件を扱っている不動産会社の業者調べも必要になっています。
業者調べは先にみた要領で都道府県の不動産業指導課で一方、売却と購入が別の会社になると、面倒な問題が発生することもあります。
しかも購入する物件も中古物件で、売主が買い換えのための売却であったりすると、さらに問題は複雑になってきます。
売主には売主の事情があり、引き渡しはこの時期までできない、所有権の移転登記は代金の決済が済むまでできないといった事情が出てきます。
移転登記ができないとローンは下りませんから、その間つなぎ融資を組まなければならず、余分な負担が増えることになります。
こうした問題も仲介会社が1つなら、売主と買主の間に立ってスケジュールの調整が可能になります。
つなぎ融資が必要になるにしても、その手続きは比較的簡単にできます。
仲介会社が異なると、それぞれの担当者が売主、血貝主の立場に立って話を進めることになるので、利害が対立して、なかなか事態が前に進まないといったケースが出てくるわけです。
不動産を扱う場合にも3つの形態があります。
会社が売主である場合。
自社で所有している物件を販売するもので、買主からみれば手数料はかかりません。
売主と買主が直接売買契約を結んで、条件に合わせて引き渡し、代金決済を行うことになります。
次に、販売代理という形態があります。
売主から販売代理会社が委託を受けて販売活動を行っているもので、売買契約は代理会社と買主の間で締結し、買主は売主に代金を支払って、物件の引き渡しを受けます。
同時に代理会社は売主から代理報酬を受け取ることになります。
したがって、買主は仲介手数料を支払う必要はないわけです。
さらに、仲介というのは、仲介会社が売主、買主とそれぞれに媒介契約を結び、売主と買主の問を取り持つ。
仲介会社はあくまでも仲介であり、当事者は売主と買主になります。
実際に売買契約を結び、代金の支払い、引き渡しを行うのは売主と買主の間になります。
この場合には、買主、売主が仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。
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